החודש במסגרת שיתופי הפעולה עם בעלי מקצוע שנותנים לנו ערך נוסף מאד משמעותי בחרנו להתמקד במחזור משכנתא והפעם יועצת המשכנתאות רחלי כהן צמח מחברת "מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים מספרת לנו על החשיבות הגדולה בתהליך הזה מה צריך לדעת וכיצד לנהוג.
אז מהו בעצם מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא בעצם תהליך בו המשכנתא הישנה מסולקת ומתחלפת עם משכנתא חדשה במטרה להציע לכם תנאים משופרים או להתאים את תנאי המשכנתא לשינויים הכלכליים השונים בחייכם. חשוב שתדעו שבעת נטילת המשכנתא במקור נקבעים התנאים, התקופה והמועד לסיום, ובמחזור המשכנתא ניתן לבטל תנאים אלה ולהתאים תנאים חדשים בהתאם לשינויים השונים בחייכם האישיים. חשוב שתדעו שזה לא משנה באיזה בנק מתנהלת המשכנתא שלכם היום, ניתן למחזר את המשכנתא באותו הבנק או בבנק אחר.
התקדמתם בעבודה והשכר עלה? אתם רוצים להגדיל את ההחזר החודשי של המשכנתא על מנת לקצר תקופה? נוספו ילדים נוספים למשפחה ואתם מרגישים שהחזר המשכנתא גדול עליכם? פוטרתם מהעבודה, הכנסתכם קטנה ואתם מרגישים שהחזר המשכנתא חונק אתכם?
כל אלה סיבות מצוינות לבדיקת כדאיות מחזור המשכנתא שלכם.
מתי עוד כדאי לבדוק כדאיות למחזור?
כאשר ריבית בנק ישראל יורדת ומצב השוק משתנה, במידה וישנם שינויים במצבכם הכלכלי ואתם מתקשים לעמוד בהחזר חודשי וברצונכם לפרוס מחדש, במידה וצברתם סכום של כסף בתכנית חסכון או בקרן השתלמות, או במידה וקיבלתם מתנה או ירושה ניתן לסלק חלק מהמשכנתא ואת היתרה ניתן למחזר לתקופה קצרה יותר, דבר זה יביא לחסכון של הרבה מאוד כסף.
השינויים בין המשכנתא הישנה לחדשה יכולים להיות בפרמטרים שונים, כגון:
ריביות, הרכב וסוגי המסלולים, תקופה, החזר חודשי, שינויים הקשורים לריבית בנק ישראל או למדד המחירים לצרכן, ואפילו את גובה המשכנתא מכיוון שלעתים ניתן בעת מחזור המשכנתא להגדיל את גובה המשכנתא עבור מטרות שונות.
מס' טיפים חשובים למחזור המשכנתא שלכם:
- כשאתם מתכננים את תמהיל המשכנתא החדש עבור מחזור המשכנתא הקיימת רצוי שהחזר המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלכם. הכנסה פנויה הנה ההכנסה שלכם לאחר הפחתה של הוצאות קבועות.
- במידה ויש באפשרותכם לעמוד בהחזר חודשי מעט יותר גבוה מומלץ לקצר את תקופת ההלוואה ובכך לחסוך הרבה מאוד כסף. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר כך ההחזר החודשי נמוך יותר והריביות גבוהות יותר. בחישוב לטווח הארוך זה יכול להתבטא בעשרות אלפי שקלים.
- חשוב שתתייחסו להנחיות בנק ישראל. עפ"י הנחיית בנק ישראל, במשכנתא חדשה יש לשלב בתמהיל המשכנתא לפחות 1/3 בריבית קבועה ועד 2/3 בריבית משתנה קצרה, אך במידה ואתם ממחזרים את המשכנתא ניתן להישאר עם רוב התמהיל הקיים, גם אם רכיב הריבית המשתנה הקצרה הוא הרבה יותר מ 2/3 (בעבר לא חלו הגבלות אלה ולכן ייתכן מצב בו רכיב המשתנה הקצרה יכול להרכיב את רוב המשכנתא).
- חשוב שתיקחו בחשבון הוצאות שונות שתצטרכו לשלם בעת ביצוע תהליך המחזור, כגון: עמלת דמי פתיחת תיק, תשלום עבור שיעבוד חדש, הוצאת נסח טאבו או אישור זכויות, שמאות, ייפוי כוח נוטריוני, במידה וממחזרים לבנק אחר יש צורך לשלם עבור תהליך שמתבצע כחלק מהעברת שיעבוד מבנק.
אחד לאחר – תהליך זה נקרא "פרי-פסו" או "דרגה שנייה". - במידה וקיימים מענקים במשכנתא הקיימת, שימו לב שבעת מחזור המשכנתא אתם לא מסלקים אותם בטעות, זהו כסף שקיבלתם בעבר ממשרד השיכון ואתם לא משלמים עליו ריבית.
- חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתא נכון המותאם לחיים האישיים והפיננסיים שלכם. חשוב להיות ערוכים לשינויי ריבית במסלולים בהם הריבית משתנה, ובנוסף, יש לקחת בחשבון שבמידה ושילבתם מסלולים צמודים למדד ייתכן וההחזר החודשי יעלה בעתיד בהתאם לעליית המדד.
- מומלץ לפנות ליועצי משכנתאות אובייקטיביים אשר יסבירו לכם את המושגים השונים ויפשטו עבורכם את תהליך מחזור המשכנתא.
תכנון כלכלי ופיננסי המותאם במיוחד לחייכם האישיים יסייע לבחון עבורכם את כדאיות המחזור.
בחברת "מרגישים בבית" ישמחו לבחון עבורכם את כדאיות המחזור, מעוניינים לבחון את הנושא?
פנו אל ירדן טלפון: 04-6999970 שלוחה 6 yarden@rozenberg.co.il
